LIMITAÇÃO À TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL: STJ DECIDE PELA INAPLICABILIDADE NA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

28/07/2025

AUTORES: Fábio Malagó e Sarah Santos Bizinoto

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão relevante, ao estabelecer que a teoria do adimplemento substancial não se aplica à adjudicação compulsória. Esse entendimento reforça a exigência de quitação integral do valor pactuado para a efetivação da transferência forçada da propriedade, mesmo que as parcelas restantes do saldo devedor estejam prescritas.

Entendendo o Caso e a Decisão do STJ

No caso analisado (REsp 2207433/SP), em 2007 os recorrentes haviam adquirido um imóvel por meio de contrato de compromisso de compra e venda, pagando aproximadamente 80% do valor total pactuado. As parcelas restantes não foram quitadas, tampouco cobradas pela incorporadora ao longo dos anos.

Diante disso, os compradores ajuizaram ação declaratória de prescrição das parcelas restantes, cumulada com pedido de adjudicação compulsória, ou seja, buscaram o reconhecimento da prescrição do saldo devedor e, consequentemente, a adjudicação compulsória do bem.

O Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a prescrição da pretensão de cobrança das parcelas vencidas, mas negou o pedido de adjudicação compulsória, por entender que a quitação integral é requisito para tal medida.

A Ministra Relatora, Nancy Andrighi, destacou em seu voto que o exercício do direito à adjudicação compulsória é condicionado ao pagamento integral do preço. Ela explicou que, embora a prescrição possa atingir a pretensão de cobrança de parcelas do saldo devedor por inércia do vendedor, isso não implica a quitação do preço, nem é suficiente para a adjudicação compulsória.

Por que a Teoria do Adimplemento Substancial Não se Aplica?

A teoria do adimplemento substancial é utilizada para evitar a resolução de contratos em casos de inadimplemento mínimo, visando à preservação do contrato quando a parte não paga é ínfima em comparação com o que já foi cumprido, conservando assim a relação contratual com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Contudo, a Ministra Nancy Andrighi ressaltou que aplicar essa teoria à adjudicação compulsória poderia gerar “efeitos nefastos”, como o incentivo ao inadimplemento das últimas parcelas, permitindo a regularização do imóvel sem a quitação total do preço, o que é incompatível com a boa-fé contratual.

Caminhos para a Regularização do Imóvel

Diante dessa decisão, a Ministra Relatora indicou que o comprador que se encontra em situação semelhante possui duas alternativas para regularizar o imóvel:

A celebração de um acordo com a parte vendedora.
O ajuizamento de uma ação de usucapião, caso estejam presentes os requisitos legais para o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

Impacto no Mercado Imobiliário

A decisão uniformiza o entendimento de que a adjudicação compulsória exige o pagamento total do preço do imóvel, mesmo que eventuais parcelas estejam prescritas e não mais exigíveis judicialmente. A prescrição atinge apenas a pretensão de cobrança, e não a existência da dívida em si.

Esta decisão do STJ traz clareza e segurança jurídica às relações contratuais de compra e venda de imóveis. Para promitentes compradores, reforça a necessidade de cumprimento integral do contrato. Para incorporadoras e vendedores, mitiga o risco de terem seus bens transferidos sem a integral contraprestação.

Considerações Finais

Para o mercado imobiliário, essa decisão consolida um parâmetro relevante: o inadimplemento parcial, ainda que pequeno e prescrito, inviabiliza a adjudicação compulsória. O cenário reforça a necessidade de planejamento jurídico cuidadoso, especialmente em contratos antigos ou parcialmente quitados.

O tema exige análise técnica à luz das especificidades de cada operação. As equipes de Consultivo e Contencioso Imobiliário do OMSA Advogados atuam com foco técnico e visão estratégica, acompanhando de perto as decisões dos tribunais superiores e permanecem à disposição para auxiliar na avaliação de medidas jurídicas adequadas em casos semelhantes.

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