Informativo: Foi sancionada a Regulamentação da Reforma Tributária

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O Presidente da República sancionou, na quinta-feira (16), a Lei Complementar nº 214/2025, originada do Projeto de Lei Complementar nº 68/2024, que regulamenta a reforma tributária sobre o consumo. O momento histórico decorre de décadas de discussão e terá a sua implementação de forma gradual para a adequada adaptação da sociedade à nova sistemática.

A Lei Complementar nº 214/2025 institui a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, que substituirá as contribuições do PIS e da COFINS e o IPI, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal, que passará a ser cobrado no lugar do ICMS e do ISS. Além disso, o Imposto Seletivo (IS) será cobrado sobre itens específicos classificados como nocivos à saúde e ao meio ambiente.

A Reforma Tributária instituirá uma nova sistemática de cobrança e recolhimento dos tributos, além de obrigações acessórias novas para os contribuintes. Especificamente para o âmbito imobiliário, as alterações serão significativas.

Pessoa Física:

Será considerada contribuinte da CBS e do IBS a pessoa física (i) com renda anual de aluguel superior a R$ 240 mil decorrente de mais de três imóveis distintos; e (ii) que realize venda ou cessão de direitos de mais de três imóveis diferentes no exercício anterior ou a venda, no ano anterior, de mais de um imóvel que tenha sido construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores à data da venda.

Redutor de ajuste

A base de cálculo para o setor imobiliário deverá considerar um redutor de ajuste que será utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação de bem imóvel realizadas por contribuintes do regime regular do IBS e da CBS. Integram o redutor de ajuste na data do efetivo pagamento o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e de contrapartidas de ordem urbanística ou ambientais entregues pelo empreendimento como condição para se obter o direito de construir.

Na aquisição de imóveis residenciais novos, tais como os de programas de habitação popular, além da aplicação do fator de redução, haverá, também, a possibilidade do desconto de valor fixo de R$ 100 mil. Na hipótese de compra de lotes residenciais, esse redutor fixo será de R$ 30 mil.

Nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 600,00 por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo. Todos esses valores estarão sujeitos ao reajuste pelo IPCA.

Limites à tributação

Serão aplicados cortes lineares nas alíquotas da CBS e do IBS incidentes sobre operações imobiliárias. A alíquota comum deverá ser reduzida linearmente em 50% para todas as operações com imóveis e em 70% para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento.

A alíquota da CBS e do IBS poderá ser revista e ajustada periodicamente, mas sempre deverá observar o percentual máximo total de 26,5%.

Regime de Transição

O contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS a alíquota equivalente de 3,65% calculada sobre a receita bruta recebida. Há prazos específicos para essa opção que variam a depender do tipo de imóvel locado.

Contratos não residenciais:

  • A opção pelo regime de transição estará vigente exclusivamente pelo prazo original do contrato.
  • O contrato deveria ser firmado até a publicação da Lei Complementar, com a comprovação dessa data por meio do reconhecimento de firma ou de assinatura eletrônica.
  •  O contrato deverá ser registrado em cartório de imóveis ou em registro de títulos até 31/12/2025 ou deverá ser disponibilizado para a RFB e para o comitê gestor do IBS.

III. Contratos residenciais:

  •  A opção pelo regime de transição estará vigente exclusivamente pelo prazo original do contrato ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro.
  • O contrato deveria ser firmado até a publicação da LC, com a comprovação dessa data por meio do reconhecimento de firma ou de assinatura eletrônica ou pela comprovação do pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.
  • O contrato deverá ser registrado em cartório de imóveis ou em registro de títulos até 31/12/2025 ou deverá ser disponibilizado para a RFB e para o comitê gestor do IBS.

A opção pelo regime de transição é exclusiva e afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a operação. No mais, não poderão ser apurados créditos de IBS e CBS relacionados ao bem imóvel sujeito ao regime de transição e nem poderá ser aplicado o redutor social.

Nosso escritório está à disposição dos nossos clientes e parceiros para tratar da regulamentação da reforma tributária sobre o consumo.

Informativo: Câmara Aprova Regulamentação da Reforma Tributária

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A Câmara dos Deputados aprovou, na terça-feira (16), o Projeto de Lei Complementar nº 68/2024 que regulamenta a reforma tributária. O texto aprovado prevê a manutenção da taxa menor para operações imobiliárias, beneficiando tanto compradores quanto locatários.

Pessoa Física

Será considerada contribuinte CBS e do IBS a pessoa física (i) com renda anual de aluguel superior a R$ 240 mil decorrente de mais de três imóveis distintos; e (ii) que realize a venda ou cessão de direitos de mais de três imóveis diferentes no exercício anterior ou a venda, no ano anterior, de mais de um imóvel que tenha sido construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores à data da venda.

Ressarcimento

Outra importante novidade é a previsão, no texto aprovado, da compensação de valores pagos com créditos apropriados no decorrer da obra pelas construtoras e incorporadoras de imóveis. No texto original, esse aproveitamento deveria ser realizado apenas após a conclusão da obra e emissão do habite-se. 

Redutor de ajuste

A base de cálculo para o setor imobiliário deverá considerar um redutor de ajuste. No texto encaminhado para a sanção presidencial há a previsão da consideração no redutor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e de contrapartidas de ordem urbanística ou ambientais entregues pelo empreendimento como condição para se obter o direito de construir.

Os imóveis adquiridos a partir de 1º janeiro de 2027, terão o valor do redutor de ajuste limitado ao valor da compra do imóvel pelo vendedor, corrigido pelo IPCA, nas hipóteses de (i) a venda ocorrer em menos de três anos da data da compra; quando o vendedor não comprovar o pagamento do Imposto de Renda e do ITBI incidentes sobre a operação anterior de venda; e (iii) quando o imóvel for adquirido de contribuinte do regime regular da CBS e do IBS.

Na aquisição de imóveis residenciais novos, tais como os de programas de habitação popular, além da aplicação do fator de redução, haverá, também, a possibilidade do desconto de valor fixo de R$ 100 mil. Na hipótese de compra de lotes residenciais, esse redutor fixo será de R$ 30 mil. Além disso, o texto aprovado manteve o redutor social de R$ 600 por imóvel até o limite da base de cálculo para as hipóteses de locação, cessão onerosa ou arrendamento. Todos esses valores estarão sujeitos ao reajuste pelo IPCA.

Todos os imóveis urbanos e rurais deverão, obrigatoriamente, ser inscritos Cadastro Imobiliário Brasileiro.

Limites à tributação

O Projeto aprovado prevê a aplicação de cortes lineares nas alíquotas da CBS e do IBS incidentes sobre operações imobiliárias. No texto encaminhado para sanção, a alíquota comum deverá ser reduzida linearmente em 50% para todas as operações com imóveis e em 70% para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento.

A alíquota da CBS e do IBS poderá ser revista e ajustada periodicamente, mas sempre deverá observar o percentual máximo total de 26,5%.

Por fim, o texto manteve a previsão de isenção para itens da cesta básica, tais como arroz, feijão, leite e pão francês. A manutenção dessas taxas reduzidas busca beneficiar famílias de baixa renda e estimular o mercado imobiliário, garantindo maior progressividade na cobrança de tributos e tornando mais acessível a compra e o aluguel de moradias populares.

O projeto agora segue para sanção presidencial e prevê uma transição gradual com início em 2026 até a implementação completa do novo sistema até 2033. Caso sejam apresentados vetos pelo Presidente, o projeto será submetido à análise do Congresso Nacional.

Fonte: Agência Senado

CNJ: ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – A REVIRAVOLTA

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CNJ: ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – A REVIRAVOLTA

No último dia 27 de novembro de 2024, o Conselho Nacional de Justiça (“CNJ”) suspendeu os efeitos do Provimento 172/2024, que, desde junho, havia imposto a obrigatoriedade de escritura pública para a constituição de alienação fiduciária de imóveis fora do âmbito de operações realizadas por entidades do Sistema Financeiro Imobiliário (“SFI”), Sistema Financeiro de Habitação (“SFH”), Cooperativas de Crédito ou Administradoras de Consórcio de Imóveis.

Essa decisão, que reverteu temporariamente uma decisão anterior controversa, proferida pelo próprio CNJ em junho de 2024, trouxe certo alívio ao mercado imobiliário, mas reforçou a necessidade de previsibilidade regulatória. Neste artigo, analisaremos os detalhes do caso, os impactos econômicos e jurídicos envolvidos e as possíveis implicações futuras.

ENTENDA O CASO

Em 5 de junho de 2024, o CNJ, ao julgar o Pedido de Providências nº 0008242-69.2023.2.00.0000, determinou que a lavratura de escritura pública, para a constituição de alienação fiduciária de imóveis, seria obrigatória em operações fora do SFI, SFH, Cooperativas de Crédito e Consórcios. Essa decisão, justificada pela busca de maior transparência e segurança jurídica, foi amplamente criticada por gerar custos adicionais e entraves burocráticos, especialmente em operações realizadas no mercado financeiro e de capitais, como as garantidas por Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”).

Nos estados de Minas Gerais, Pará, Paraíba e Bahia, essa exigência já era aplicada, mas a decisão ampliou a regra para todo o país, afetando práticas há décadas consolidadas. Antes, tais operações eram realizadas por instrumento particular, conferindo maior agilidade e eficiência ao processo.

A DECISÃO

A decisão inicial trouxe impactos significativos ao mercado. A exigência de escritura pública gerou custos cartorários adicionais e aumentou a complexidade das operações, prejudicando tanto consumidores quanto investidores. Segundo a Nota Técnica SEI nº 7/2024/CGRFIN/SRMI/SRE-MF, do Ministério da Fazenda, o custo estimado da medida variava entre R$ 2,1 bilhões e R$ 5,2 bilhões, representando um ônus substancial ao setor imobiliário.

Além disso, a medida criou disparidades regionais, devido às diferenças nos custos de emolumentos entre estados, e desestimulou a competitividade ao favorecer agentes financeiros vinculados ao SFI. O risco de concentração bancária aumentou, reduzindo o acesso de pequenos investidores ao crédito imobiliário.

A SUSPENSÃO DOS EFEITOS DO PROVIMENTO

Atendendo a um pedido da União Federal, o CNJ suspendeu os efeitos do Provimento 172/2024, por meio de decisão liminar no Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000. O Ministro Mauro Campbell Marques fundamentou a decisão na plausibilidade jurídica de que o art. 38 da Lei nº 9.514/1997 permite a constituição de garantias imobiliárias por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Além disso, destacou os impactos econômicos negativos da medida e as inconsistências jurídicas associadas.

A decisão liminar restabeleceu, temporariamente, a possibilidade de utilizar instrumentos particulares para constituição de alienação fiduciária, preservando a regularidade de operações consolidadas no mercado. No entanto, a instabilidade causada pela decisão inicial permanece como uma preocupação central para o setor.

ANÁLISE CRÍTICA

A nova decisão do CNJ, embora necessária e bem-intencionada, continua a revelar um panorama de insegurança jurídica no mercado imobiliário brasileiro, mesmo com a suspensão dos efeitos do Provimento 172/2024. Essa reviravolta destaca o impacto negativo que mudanças abruptas e falta de previsibilidade podem causar, afetando diretamente a confiança de investidores e instituições financeiras. Embora a decisão liminar represente um alívio temporário, o mercado segue vulnerável à instabilidade regulatória.

O aumento de custos e a burocracia adicional trazidos pela decisão inicial são barreiras que dificultam o acesso ao financiamento e desestimulam investimentos. Mesmo a suspensão dos efeitos do provimento não reverte completamente os danos causados pela incerteza regulatória, especialmente para os agentes econômicos que necessitam de estabilidade para tomar decisões informadas.

A Lei nº 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de bens imóveis, foi concebida para proporcionar maior agilidade e segurança nas transações, sem a necessidade de escritura pública em situações específicas. O artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 prevê que os “atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição (…) de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados (…) por instrumento particular com efeitos de escritura pública”[1] (grifou-se).

Nesta linha, desde o início da vigência deste dispositivo legal, os CRI, que foram criados pela própria Lei nº 9.514/1997 foram amplamente entendidos como “atos resultantes da aplicação” da Lei nº 9.514/1997.

Com isso, a decisão inicial, que buscava garantir maior segurança jurídica e “proteção dos cidadãos, especialmente os hipossuficientes”, acabou desconsiderando o histórico de aplicação consolidada deste dispositivo ao longo de quase três décadas. A suspensão liminar é um passo importante, mas ainda não elimina a percepção de risco e instabilidade que paira sobre o setor.

Em um momento em que o país precisa de medidas que incentivem o crescimento econômico e a geração de empregos, a nosso ver, a decisão inicial do CNJ proferida em junho vai na contramão dessas necessidades.

O papel relevante desempenhado pela União Federal, ao evidenciar os impactos econômicos e jurídicos negativos da exigência de escritura pública, reforça a importância de manter o entendimento em vigor há décadas no país.

Nesse sentido, é imperativo que o plenário do CNJ seja célere ao apreciar o mérito do caso e, principalmente, que opte por consolidar a interpretação adotada na liminar do Ministro Mauro Campbell. Apenas dessa forma será possível começar a reestabelecer a segurança jurídica e previsibilidade ao mercado.

CONCLUSÃO

A suspensão dos efeitos do Provimento 172/2024, embora positiva, reflete a necessidade urgente de previsibilidade regulatória no mercado imobiliário. A decisão inicial de exigir escritura pública para alienação fiduciária de imóveis fora do âmbito do SFI e SFH demonstrou o impacto negativo que mudanças abruptas podem ter na competitividade e na agilidade do setor, prejudicando a eficiência de operações historicamente consolidadas.

Apesar do alívio trazido pela liminar, o mercado segue enfrentando desafios relacionados à instabilidade das regras. Investidores e instituições financeiras precisam de um ambiente regulatório estável para fomentar o crescimento econômico e a geração de empregos. Nesse contexto, a decisão definitiva do plenário do CNJ é essencial para solidificar o entendimento da liminar, reafirmando a interpretação do art. 38 da Lei nº 9.514/1997 e restaurando a previsibilidade necessária ao mercado.

Portanto, é fundamental que o mercado e as autoridades busquem soluções que aliem segurança jurídica e eficiência. A digitalização de processos, a simplificação de procedimentos e a redução de custos cartorários são medidas cruciais para equilibrar a necessidade de segurança jurídica com a agilidade e a competitividade do mercado. Além disso, é essencial que as normas sejam elaboradas com maior previsão de impacto e atenção aos princípios de proporcionalidade e razoabilidade.

[1]    BRASIL. Lei nº 9.514, de 20/11/1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. “Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.”

 

Resolução CVM nº 214: CVM publica as regras definitivas do FIAGRO

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Foi publicada nesta segunda-feira (30/09/2024) pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a Resolução CVM nº 214, que traz as regras definitivas para os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas do Agronegócio – FIAGRO.

Os FIAGRO foram introduzidos em nosso ordenamento jurídico por intermédio da Lei nº 14.130/2021 e, ao lado dos Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs), se consolidaram no mercado de capitais como uma relevante ferramenta de captação de recursos para o agronegócio.

Até então, os FIAGRO eram regulamentados, de forma experimental, pela Resolução CVM nº 39, de 13 de julho de 2021, que havia separado tais fundos em três categorias distintas (FIAGRO-Direitos Creditórios, FIAGRO-Participações e FIAGRO-Imobiliário), sujeitas à regulamentação das normas dos fundos estruturados já existentes, que restringiam os tipos de estratégia de investimento que poderiam ser adotadas dentro de um mesmo fundo.

Com a edição das regras definitivas, foi ratificada (dentre outras alterações relevantes) a maior expectativa do mercado: a liberação dos FIAGROS “multimercado”, que possibilitará aos fundos adquirirem diferentes categorias de ativos elegíveis para investimento.

A Resolução CVM nº 214 entra em vigor no dia 3 de março de 2025. Para os FIAGRO que já se encontram em funcionamento, o prazo para adaptação às novas regras se estende até o dia 30/06/2025.

Seguem abaixo os principais destaques das novas regras.

FIAGRO “Multimercado”

Diferentemente dos FIAGRO regulados pela Resolução CVM nº 39/21, que focam majoritariamente em ativos de um único tipo (como direitos creditórios do agronegócio, imóveis rurais ou participações societárias), os FIAGRO Multimercado possibilitam (i) investimentos em diferentes tipos de ativos, bem como (ii) a adoção de uma política de investimento com exposição a diferentes fatores de risco, sem a necessidade de concentração de investimentos em nenhum fator em específico.

Conforme estabelecido no novo Anexo Normativo VI da Resolução CVM nº 175, os FIAGRO poderão incluir em sua carteira:

  • Quaisquer direitos reais sobre imóveis rurais;
  • Participações em sociedades que atuem nas cadeias produtivas do agronegócio;
  • Títulos de crédito vinculados ao agronegócio, como Cédulas de Produto Rural (CPR), Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA) e Certificados de Direitos Creditórios do Agronegócio (CDCA); e
  • Créditos de Carbono do Agronegócio e Créditos de Descarbonização (CBIOs).

Essa composição flexível permite que o FIAGRO Multimercado adapte sua política de investimentos ao ciclo econômico do agronegócio, capturando oportunidades de diferentes segmentos, como produção agrícola, agroindústria e serviços de apoio.

Créditos de Carbono do Agronegócio

Outra novidade importante trazida pela Resolução nº 214 é a inclusão, como ativo elegível para os FIAGRO, dos Créditos de Carbono do Agronegócio, que são ativos financeiros que representam a redução efetiva ou remoção de gases de efeito estufa (GEE) no âmbito de atividades agropecuárias e florestais. Essa medida não só amplia o escopo de investimento dos FIAGROs, mas também contribui para alavancar o papel do agronegócio brasileiro na agenda de sustentabilidade.

O texto da Resolução também traz exigências específicas para garantir a credibilidade desses créditos no mercado. Para que o FIAGRO possa adquirir e negociar esses créditos, é necessário que:

  • O regulamento do fundo especifique como o administrador exercerá controle sobre a titularidade dos créditos; e
  • O gestor defina as metodologias aceitas para fins de certificação da efetiva redução ou remoção de gases do efeito-estufa nos projetos de originação dos créditos elegíveis à carteira de ativos, a qual será concedida por entidade independente, não relacionada ao gestor, o qual deverá checar se a referida certificadora possui capacidade técnica e operacional compatível com a atividade desempenhadas.

Essa inclusão ocorre em um momento crítico, com o avanço do Projeto de Lei nº 182/2024, que busca regulamentar o Sistema Brasileiro de Comércio de Emissões de Gases de Efeito Estufa (SBCE). Caso aprovado, o projeto estabelecerá um mercado compulsório de carbono no Brasil, onde setores regulados deverão compensar suas emissões com a compra de créditos certificados. Nesse contexto, os Créditos de Carbono do Agronegócio podem ser negociados tanto no mercado voluntário — destinado a empresas e indivíduos que desejam mitigar suas emissões por iniciativa própria — quanto no futuro mercado compulsório, que será mandatado por reguladores e exigirá que empresas de setores regulados (como energia e indústria) compensem suas emissões dentro de limites estabelecidos por lei.

Com essa flexibilidade, os FIAGROs passam a desempenhar um papel estratégico como veículos de investimento que conectam projetos agropecuários e florestais com investidores que buscam retorno financeiro e impacto ambiental positivo. Isso também oferece ao agronegócio a possibilidade de diversificar suas fontes de receita e de se posicionar como um ator central na mitigação das mudanças climáticas, preparando o setor para um futuro onde mercados de carbono (voluntários e compulsórios) serão cada vez mais relevantes para o crescimento econômico sustentável.

Definição de “Imóveis Rurais”

Com as novas regras, a definição de imóvel rural para fins de investimento dos FIAGRO abrange tanto imóveis que (i) possuem o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), mas também aquelas localizadas em áreas urbanas; quanto (ii) imóveis que, localizados em perímetro urbano, sejam destinados à atividades relacionadas às cadeias produtivas do agronegócio e estejam devidamente registradas no Registro Geral de Imóveis (RGI).

Novas Regras de Divulgação de Informações Periódicas e Governança

A Resolução CVM nº 214/2024 também aprimorou os requisitos de transparência e prestação de contas, com a inclusão dos Suplementos O, P e Q, que definem o conteúdo dos informes obrigatórios. As novas regras estabelecem a necessidade de divulgação:

  • Informe Mensal (Suplemento O): Inclui informações detalhadas sobre o portfólio de ativos, composição de cotistas e resultados do FIAGRO, sendo de grande relevância para o acompanhamento regular da performance do fundo.
  • Lâmina de Informações Básicas (Suplemento P): Documento voltado ao investidor, com um resumo executivo dos principais pontos do fundo, incluindo objetivo, estratégia, composição de ativos e riscos. A lâmina deve ser atualizada e disponibilizada sempre que houver alterações no regulamento ou mudanças significativas na política de investimentos.
  • Informe Anual (Suplemento Q): Documento mais robusto, com análise de desempenho, pareceres de auditores e avaliação de conformidade regulatória, garantindo um balanço anual do FIAGRO e facilitando a comparação com outros veículos de investimento.

Esses informes padronizados promovem maior clareza para os cotistas e facilitam a tomada de decisão com base em informações comparáveis e atualizadas.

Considerações Finais

Com a publicação das novas regras, o FIAGRO se consolida como um dos veículos de investimento mais versáteis e dinâmicos para o agronegócio brasileiro, não só reforçando a atratividade do setor, mas também reforçando a posição do Brasil em como um líder no desenvolvimento de mercados de investimentos sustentáveis e integrados à cadeia produtiva do agronegócio.

 

PUBLICADA LEI QUE CRIA NOVO REGIME ESPECIAL DE REGULARIZAÇÃO DE BENS E PERMITE A ATUALIZAÇÃO DO VALOR DE IMÓVEIS JÁ DECLARADOS

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No último dia 17/09/2024, a Lei Ordinária nº 14.973/2024 foi publicada trazendo importantes novidades sob o aspecto tributário.

Atualização de Bens Imóveis Já Declarados

A Lei Ordinária nº 14.973/2024 trouxe relevante inovação quanto à possibilidade de atualização para os valores de mercado de bens imóveis já declarados pelos contribuintes pessoas físicas e jurídicas. Os principais pontos da mudança são:

– A pessoa física residente no país poderá optar pela atualização dos bens imóveis já informados em sua declaração para o valor de mercado, submetendo a diferença apurada entre o valor atualizado e o respectivo custo de aquisição do bem à alíquota definitiva de 4% (quatro por cento).

– Os valores referentes à atualização submetidos à tributação serão considerados acréscimo patrimonial na data do recolhimento do imposto e deverão ser incluídos como custo de aquisição adicional do respectivo bem imóvel na ficha de bens e direitos na Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física.

– As pessoas jurídicas poderão optar pela atualização do valor dos bens imóveis constantes no seu ativo permanente, com a tributação da diferença pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) à alíquota definitiva de 6% (seis por cento) e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) à alíquota de 4% (quatro por cento).

– Os valores referentes à atualização não poderão ser considerados, para fins tributários, como despesa de depreciação da pessoa jurídica.

– Na hipótese da alienação ou da baixa dos bens imóveis submetidos à atualização especial antes de decorridos 15 (quinze) anos, o ganho de capital deverá ser calculado considerando fórmula específica trazida pela norma que considera no cálculo o tempo decorrido entre a atualização e a venda.

– O pagamento do imposto deverá ser realizado em até 90 dias da data da publicação da Lei.

A opção pela atualização e pela forma especial de tributação será realizada na forma e no prazo a serem divulgados pela Receita Federal do Brasil. Sendo assim, haverá norma regulamentar para a operacionalização da nova opção.

Desoneração de Folha para o Exercício de 2024

A Lei Ordinária nº 14.973/2024 manteve a desoneração da folha de pagamento para o ano de 2024. Com isso, as sociedades poderão recolher a Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta (CPRB) nesse exercício, no lugar do pagamento da Contribuição Previdenciária Patronal incidente sobre a folha de salários.

A Lei prevê período de transição que se dará de 2025 a 2027 com a reoneração progressiva.

Regime Especial de Regularização Geral de Bens Cambial e Tributária (RERCT-GERAL)

Nos moldes do antigo Regime Especial de Regularização Cambial e Tributária (RERCT), a Lei Ordinária nº 14.973/2024 instituiu o Regime Especial de Regularização Geral de Bens Cambial e Tributária (“RERCT-Geral”), para a declaração voluntária de recursos, bens ou direitos de origem lícita, não declarados ou declarados com omissão ou incorreção, mantidos no Brasil ou no exterior, ou repatriados por residentes ou domiciliados no País.

– O RERCT-Geral abrangerá todos os recursos, bens ou direitos de origem lícita de residentes ou domiciliados no país até 31 de dezembro de 2023.

– O prazo para adesão ao RERCT-Geral será de 90 (noventa) dias, a partir da publicação da Lei.

– Os ativos declarados serão considerados como acréscimo patrimonial, em 31 de dezembro de 2023, e deverão ser submetidos à tributação do ganho de capital apurado à alíquota de 15%. Na apuração dessa base de cálculo, o contribuinte não poderá se aproveitar de deduções ou reduções de custo de aquisição.

– A declaração a ser apresentada para a adesão deverá conter a descrição detalhada dos recursos, bens e direitos sob titularidade do declarante em 31 de dezembro de 2023 a serem regularizados, com o respectivo valor em real, ou, no caso de inexistência de saldo ou título de propriedade em 31 de dezembro de 2024.

– O valor dos bens expressos em moeda estrangeira deverá ser convertido para dólar americano pela cotação, para venda, divulgada pelo Banco do Brasil, para o último dia útil de 2023 e para moeda nacional ela cotação do dólar fixada, para venda, pelo Banco Central do Brasil, para o último dia útil do mês de dezembro de 2013.

Majoração do Cofins-Importação

A Lei Ordinária nº 14.973/2024 prevê, ainda, a majoração em 1% até 31 de dezembro de 2024, das alíquotas da Cofins-Importação. Após essa data, a Lei prevê a redução para 0,8% em 2025, para 0,6% em 2026 e 0,4% em 2027.

CNJ Aprova Realização de Inventários, Partilhas e Divórcios Consensuais pela Via Extrajudicial, Mesmo com Menores de Idade ou Incapazes

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Inventários, partilhas de bens e divórcios consensuais poderão ser realizados extrajudicialmente, perante o Tabelionato de Notas, mesmo que envolvam herdeiros menores de 18 anos ou incapazes. Essa medida foi aprovada pelo Plenário do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) na última terça-feira (20/8).

A nova regra simplifica e acelera a tramitação desses atos, que agora não necessitam mais de homologação judicial, garantindo maior celeridade aos processos. A decisão unânime foi proferida durante a 3ª Sessão Extraordinária de 2024, no julgamento do Pedido de Providências 0001596-43.2023.2.00.0000, sob relatoria do Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Luis Felipe Salomão.

Com a mudança, o inventário poderá ser registrado em cartório desde que haja consenso entre os herdeiros. No caso de menores ou incapazes, a resolução estabelece que o procedimento extrajudicial poderá ocorrer desde que seja garantida a parte ideal de cada bem a que o herdeiro tem direito.

Nos casos em que houver menores de idade ou incapazes, os cartórios deverão encaminhar a escritura pública de inventário ao Ministério Público (MP). Caso o MP identifique uma divisão injusta ou haja impugnação por terceiros, a escritura precisará ser submetida ao Judiciário. Além disso, se o tabelião tiver dúvidas quanto à adequação da escritura, deverá encaminhá-la ao juízo competente.

Em relação ao divórcio consensual extrajudicial envolvendo casais com filhos menores ou incapazes, a resolução determina que questões como guarda, visitação e alimentos deverão ser previamente resolvidas no âmbito judicial.

A nova norma, aprovada na terça-feira (20/8), altera a Resolução CNJ 35/2007. Assim que a Resolução for publicada, forneceremos mais detalhes sobre as mudanças e suas implicações.

Search Funds: a seller note, a garantia e o Zaratustra

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10 anos se passaram de isolamento nas montanhas. Zaratustra, amigo das feras do campo e intérprete das plantas, decide retornar à civilização para lhes entregar um presente. Desceu a montanha. Ao se aproximar da cidade mais próxima, Zaratustra deparou-se com um velho que havia deixado sua cabana para coletar raízes na floresta.

– “Como no mar, vivias em tua solidão, e o mar te carregava. Infeliz! Queres então saltar em terra? Infeliz! Queres, por acaso, voltar a arrastar tu o mesmo teu corpo?”

Trava-se o primeiro diálogo do famoso personagem de Nietzsche. De um lado, um velho procurando convencer Zaratustra de não dar nada aos homens, estes seres mesquinhos; de outro, um Zaratustra convencido de que tem um grande tesouro para compartilhar com a humanidade.

Tal como o Zaratustra diante do velho, um Searcher pode parecer uma figura um tanto quanto ingênua e romântica para o olhar do velho mercado.

O modelo de Search Fund é relativamente novo nessas terras brasileiras, mas já tem chamado bastante atenção do mercado nesses últimos anos. A ideia por trás desse conceito é de um empreendedor (o “Searcher”) que capta recursos de investidores para (a) procurar e comprar uma empresa, usualmente “grande demais” para os investidores individuais, mas “pequena demais” para os investidores institucionais; (b) gerir e gerar valor para a empresa com a ajuda de conselheiros experientes; e, então, (c) realizar o desinvestimento, remunerando os investidores e recebendo sua comissão (o “carry”).

Tenho assessorado diversos Searchers e Search Funds nos últimos anos. É simplesmente inevitável que em vários momentos de interação com potenciais vendedores de empresas alvo e seus assessores seja necessário explicar mais de uma vez o conceito por trás desse modelo. Entre os assuntos mais corriqueiros, ouso dizer que o topo da lista e de maior custo de convencimento é sobre a garantia do pagamento, pelo Search Fund, das parcelas a prazo do preço de aquisição.

Fora do Brasil, é comum que os Search Funds realizem aquisições “alavancadas”, usualmente assumindo uma dívida com os próprios vendedores (seller notes). No Brasil, a função do preço diferido vai muito além de um simples financiamento “barato” da aquisição, mas tem também uma função extremamente vital de garantia por contingências e perdas de responsabilidade dos vendedores na operação. A grande dificuldade para o Search Fund está em apresentar garantia suficiente para cobrir sua responsabilidade de pagar o preço diferido, afinal, o veículo de aquisição é uma “casca” não operacional e o dinheiro vem diretamente de um FIP, sem um grande grupo econômico do lado.

Não há uma fórmula exata para todos os Search Funds, especialmente porque o ramo de atividade e a saúde financeira da empresa alvo impactam na escolha do tipo de garantia a ser dada. De todo modo, um mix de garantias tem sido uma saída muito bem aceita pelos vendedores:

(a) Debêntures. Já vi transações de Search Funds não vingarem por falta de garantia suficiente para cobrir a parcela diferida do preço de aquisição, considerando que o fundo não tinha captação suficiente para pagar um maior preço à vista. Uma saída eficaz para situações similares está (i) na emissão de debêntures no mercado, diminuindo a necessidade de capitalização via cap table; e/ou (ii) na diminuição do percentual de participação societária a ser adquirida inicialmente, outorgando, por exemplo, opções de compra ao Search Fund para compra da posição minoritária no futuro;

(b) Fiança do FIP. Embora haja discussões com relação à eficácia desse tipo de garantia, uma fiança do FIP, usada em conjunto com outras garantias, é um conforto útil para os vendedores, além de ser uma solução sem custo para o Search Fund;

(c) Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios. Considerando que os Search Funds costumam adquirir apenas empresas com uma boa receita recorrente, uma garantia clássica é a outorga de cessão fiduciária de direitos creditórios de recebíveis de clientes da própria empresa. Se os vendedores estão confiantes de que a empresa é saudável e seus recebíveis são bons, eles não deveriam desconfiar da qualidade dessa garantia, certo?; e

(d) Alienação Fiduciária de Participação Societária. A alienação fiduciária das ações da empresa alvo é uma garantia bastante sólida, apesar da eventual reclamação dos vendedores de que, num cenário de inadimplemento do Search Fund, pode-se presumir que a saúde financeira da empresa alvo não esteja das melhores, de modo que o seu valor de mercado não seria suficiente para cobrir o saldo devedor.

Finalmente Zaratustra chegou à cidade.

– “Eu vos anuncio o super-homem. O homem existe para ser superado. Que fizeste para o superar?”

Tal como Zaratustra, os Searchers têm uma boa notícia para compartilhar ao mercado: o modelo dos Search Funds é sólido, é confiável e já se provou atraente. Mas, ao compartilhar essa notícia com os homens, esses empreendedores precisam ter a consciência de que deverão estar afiados no processo de convencimento e que é sempre bom ter uma boa estratégia de negociação já pré-definida.

Cronograma Nacional para Cadastro no Domicílio Judicial Eletrônico

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O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) emitiu a Portaria da Presidência nº 46, estabelecendo um cronograma para a inscrição obrigatória no Domicílio Judicial Eletrônico, conforme determinado pela Resolução CNJ nº 455/2022. A iniciativa, realizada em conjunto com a Federação Brasileira de Bancos (Febraban), visa modernizar e tornar mais eficientes os processos judiciais.

A obrigatoriedade desse cadastro visa à regulamentação do artigo 246 do Código de Processo Civil, que foi modificado pela Lei nº 14.195/2021, conhecida como Lei de Ambiente de Negócios. Assim, o CNJ define os seguintes prazos para adesão ao sistema:

  • Entidades privadas devem se registrar de 01 de março de 2024 a 30 de maio de 2024.
  • Entidades públicas têm de 01 de julho de 2024 a 30 de setembro de 2024 para o cadastro.
  • Para indivíduos, o cadastro é opcional e estará disponível a partir de 01 de outubro de 2024.

O cadastro é obrigatório para todas as pessoas jurídicas, públicas e privadas, incluindo o Ministério Público, Defensoria Pública e Advocacia Pública, com exceção de micro e pequenas empresas registradas na Redesim. Aqueles que não se cadastrarem no prazo estipulado serão inscritos automaticamente pelo CNJ, usando informações fornecidas pela Receita Federal.

Ignorar intimações eletrônicas pode resultar em multas de até 5% do valor da causa, se não houver justa causa, seguindo a legislação vigente.

É muito importante que sejam fornecidos dados atualizados, sobretudo o e-mail, pois será utilizado este meio de comunicação para a formalização da citação/intimação das empresas em futuras medidas judiciais.

OMSD Advogados está à disposição para esclarecer quaisquer dúvidas sobre o processo de cadastro

Novo Edital de Convocação de Acordo para Pagamento de Precatórios da Prefeitura de São Paulo

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A Prefeitura de São Paulo divulgou o edital de convocação para acordo nº 1/2024, da Câmara de Conciliação de Precatórios, que estabeleceu a convocação dos titulares de créditos de precatórios (os titulares originais, seus sucessores “causa mortis” ou cessionários) para apresentarem propostas de acordo direto.

Os deságios a serem aplicados sobre os créditos variam de 20% a 40%, da seguinte forma:

I – 20% (vinte por cento) para os créditos de precatórios inscritos na ordem cronológica de pagamento entre os anos de 2009 e 2010;

II – 25% (vinte e cinco por cento) para os créditos de precatórios inscritos na ordem cronológica de pagamento entre os anos de 2011 e 2012;

III – 30% (trinta por cento) para os créditos de precatórios inscritos na ordem cronológica de pagamento entre os anos de 2013 e 2014;

IV – 35% (trinta e cinco por cento) para os créditos de precatórios inscritos na ordem cronológica de pagamento entre os anos de 2015 e 2019;

V – 40% (quarenta por cento) para os créditos de precatórios inscritos na ordem cronológica de pagamento entre os anos de 2020 e 2024.

O período de apresentação das propostas é de 01/03/2024 a 30/06/2024, exclusivamente de forma eletrônica e inclui dívidas da própria Prefeitura, do Instituto de Previdência Municipal de São Paulo (Iprem), da SPTrans, da SP Urbanismo, além de dívidas dos extintos Serviço Funerário do Município de São Paulo e da Autarquia Hospitalar Municipal.

As propostas serão analisadas e classificadas mensalmente com base em critérios como ordem cronológica e prioridade. As propostas contempladas terão prioridade no pagamento, de acordo com a disponibilidade de recursos destinados para pagamento de precatórios.

OMSD Advogados fica a disposição para eventuais esclarecimentos.

RECEITA FEDERAL PUBLICA INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 2.178/2024, QUE REGULAMENTA A ENTREGA DA DECLARAÇÃO DO IMPOSTO DE RENDA

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Foi publicada ontem (07/03/2024), pela Receita Federal, a Instrução Normativa RFB n° 2.178/2024, estabelecendo novas diretrizes para apresentação da Declaração de Ajuste Anual de Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (DAA), relativa ao ano-calendário de 2023, exercício de 2024.

A Instrução Normativa indica as pessoas físicas residentes no Brasil obrigadas a apresentação da Declaração e inova ao fazer referência direta à Lei nº 14.754/2023 (Lei de Tributação das Offshores), indicando a obrigatoriedade de entrega da DDA para aquele que (i) optou por declarar os bens, direitos e obrigações detidos pela entidade controlada, direta ou indireta, no exterior como se fossem detidos diretamente pela pessoa física, nos termos do Regime de Transparência Fiscal de Entidade Controlada; (ii) teve, em 31 de dezembro, a titularidade de trust e demais contratos regidos por lei estrangeira com características similares a este; ou (iii) optou pela atualização a valor de mercado de bens e direitos no exterior.

A Declaração deve ser apresentada pelo contribuinte no período de 15/03/2024 a 31/05/2024.

Nos colocamos à disposição dos nossos clientes e parceiros para esclarecer eventuais dúvidas sobre a apresentação da DAA e apresentamos a seguir quadro comparativo com alterações relevantes de critérios para entrega da Declaração do exercício de 2023 para a DDA do exercício de 2024.