A Receita Federal do Brasil (“RFB”) publicou no último dia 13/03 a Instrução Normativa n° 2.256/2025 que altera a Instrução Normativa RFB n° 2.179/2024 que disciplina o Regime Especial de Tributação (“RET”) aplicável às incorporações imobiliárias e às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito dos Programas Minha Casa, Minha Vida e Casa Verde e Amarela.

As alterações promovidas pela Instrução Normativa n° 2.256/2025 se referem à possibilidade de o contribuinte manter o recolhimento sob a sistemática do RET, mesmo após a decisão de indeferimento do seu requerimento de habilitação. Para isso, a norma prevê que será gerada inscrição de ofício da incorporação no CNPJ vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”, sob condição resolutiva, após a apresentação do recurso contra a decisão de indeferimento e (i) antes de proferida decisão que julgar esse recurso; e (ii) em até três dias antes do prazo previsto para o recolhimento dos tributos devidos no âmbito do regime.

Por fim, a Instrução Normativa n° 2.256/2025 permite, ainda, que os contribuintes que tenham protocolado requerimentos sob a antiga sistemática possam substituí-los por novos sujeitos às novas regras.
As alterações incorporaram sugestões trazidas, especialmente, pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (“CBIC”) que destacava a insegurança jurídica a qual estavam submetidos os contribuintes, pois a Instrução Normativa RFB n° 2.179/2024 não deixava claro se o contribuinte poderia continuar sujeito ao RET, até a decisão definitiva administrativa pelo indeferimento do seu requerimento de adesão.

As modificações trazidas pela nova norma são de suma importância para o setor, pois trazem mais segurança jurídica e previsibilidade para os contribuintes que, agora, têm a garantia de iniciarem e continuarem a execução das obras e do recolhimento dos tributos sob a sistemática do RET, enquanto aguardam a decisão do recurso apresentado contra o indeferimento da opção.

Permanecemos à disposição dos nossos Clientes e Parceiros para auxiliarmos com o tema.

Modificações no regime de responsabilidade civil

Dando continuidade aos boletins voltados a comentar as mudanças propostas pelo Projeto de Lei nº 4/2025 1 , hoje, abordaremos as sugestões de alteração no tocante ao regime da responsabilidade civil.

A responsabilidade civil é um campo do direito que trata da obrigação de reparar danos causados a terceiros, seja por ação ou omissão, com ou sem culpa, visando a restauração do equilíbrio patrimonial, jurídico e social, podendo ser classificada em:

• Responsabilidade civil subjetiva: exige a comprovação de culpa do agente causador do dano.

• Responsabilidade civil objetiva: baseia-se, principalmente, no risco e independe da demonstração de culpa.

O Projeto de Lei nº 4/2025 propõe reformar as disposições do Código Civil vigente, introduzindo novos paradigmas e interpretações.

O título de responsabilidade civil que tem, atualmente, 27 artigos passará a ter 34 artigos com a aprovação da mudança proposta. Além disso, observará a revogação dos atuais artigos 933, 952, 953 e 954.

Dentre as principais alterações, destacam-se:

     I. A redução da indenização e o caráter punitivo da reparação de danos extrapatrimoniais

O regime da responsabilidade civil no Código Civil de 2002 se fundamenta em dois eixos centrais:

1. O princípio da reparação integral; e

2. A função reparatória do dano.

    I.1. Modificações sobre o princípio da reparação integral

O artigo 944 do Código Civil estabelece que a indenização deve ser proporcional à extensão do dano e caso haja desproporção entre a gravidade da culpa (responsabilidade subjetiva) e o dano causado, o juiz poderá reduzir equitativamente a indenização.

Ou seja, atualmente, o artigo 944 permite que o juiz reduza o montante da indenização em casos de responsabilidade subjetiva em que haja desproporcionalidade entre a gravidade da culpa e o dano².

Por outro lado, caso o Projeto de Lei seja aprovado, o artigo 944 passará a ter dois novos parágrafos que ampliam as possibilidades de redução da indenização. Confira:

A principal inovação é que a possibilidade de redução da indenização não se restringe mais aos casos de culpa desproporcional ao dano. Com a redação do Projeto de Lei, o juiz poderá reduzir a indenização também na responsabilidade objetiva, levando em consideração a condição econômica do ofensor e de seus dependentes.

Isso significa que, mesmo nos casos em que não há culpa (responsabilidade objetiva), o juiz pode decidir que o ofensor não deve pagar o valor total da indenização caso isso comprometa sua subsistência ou a de sua família.

Os impactos dessas mudanças são:

• Maior flexibilidade para os juízes ao determinar valores de indenização, considerando não apenas a extensão do dano, mas também gravidade da culpa e a realidade econômica do ofensor.
• Possível redução do caráter integral da reparação, o que pode gerar debates sobre a proteção efetiva da vítima do dano.
• Introdução de um critério social na responsabilidade objetiva, mitigando a obrigação de reparação integral em determinados casos.

I.2. Modificações sobre a função reparatória do dano

Outra inovação é a introdução expressa da função punitiva da indenização por danos extrapatrimoniais.

Atualmente, a responsabilidade civil no Brasil tem, majoritariamente, um caráter compensatório e reparatório, ou seja, busca indenizar a vítima pelo prejuízo sofrido. O próprio artigo 944 expressa tal caráter ao determinar que a indenização deve corresponder ao dano sofrido pela vítima, garantindo a reparação integral.

O artigo 927 também acompanha a ideia de caráter reparatório, uma vez que determina a obrigação do agente em reparar o dano causado.

No entanto, o Projeto de Lei nº 4/2025, ao introduzir o artigo 944-A, § 3º, adiciona o caráter punitivo e dissuasório para os danos extrapatrimoniais, ampliando a função da indenização.

Além de compensar a vítima, a indenização pode servir como punição ao ofensor, especialmente em casos de condutas graves ou reiteradas, buscando desestimular o comportamento ilícito e evitar novas infrações semelhantes.

O juiz poderá impor essa indenização punitiva levando em consideração a gravidade da conduta e a reprovabilidade do ato praticado. Desta forma fatores como dolo (intenção de causar o dano), reincidência e o impacto social da conduta poderão ser considerados para a fixação do valor.

Esse conceito já existe em outros sistemas jurídicos, como o norte- americano, onde os punitive damages (sanção punitiva) são aplicados para punir infratores e desencorajar práticas semelhantes.

No Brasil, embora já houvesse doutrina e jurisprudência defendendo essa abordagem, o artigo 944-A, § 3º, formaliza essa possibilidade na legislação.

O sub-relator da Comissão, Sr. Nelson Rosenvald, manifestou apoio a essa modificação, reforçando a necessidade de punição em determinados casos.

     II. A previsão da Responsabilidade Civil preventiva

O Código Civil de 2002 baseia-se em pressupostos voltados exclusivamente à reparação de danos, sem considerar medidas preventivas.

O Projeto de Lei nº 4/2025, por sua vez, busca modificar esse enfoque, introduzindo a polifuncionalidade da responsabilidade civil, permitindo que o

lesado tenha acesso a mecanismos de proteção além da simples indenização.

Essa nova abordagem é consagrada no artigo 927-A, § 1º, do Projeto de Lei, trazendo um entendimento moderno e adequado à sociedade contemporânea, caracterizada por uma maior exposição a danos irreversíveis. O projeto propõe uma atuação preventiva, em contraposição à atual abordagem repressiva atual.

Logo, se demonstrado que o agente não adotou as cautelas necessárias para evitar a concretização de determinado dano, poderá responder pelos danos que lhe eram previsíveis.

Além disso, o Projeto de Lei passa a prever a possibilidade de reembolso das chamadas “despesas preventivas”, conforme artigo 927-A, § 2º.

Essas despesas referem-se aos custos assumidos pelo indivíduo para evitar a concretização de um dano iminente. O Projeto de Lei autoriza que o titular de um direito ameaçado atue pessoal e materialmente para preservar sua posição jurídica, garantindo o ressarcimento das despesas preventivas, desde que se revelem absolutamente urgentes, necessárias e seu desembolso tenha sido da forma menos gravosa para o patrimônio do potencial causador do dano.

Assim, o indivíduo que toma medidas para evitar um dano contará com uma nova tutela jurídica, assegurando o direito ao reembolso das despesas que contraiu na proteção de seus direitos. Essa inovação fortalece a prevenção e amplia os mecanismos de proteção dentro da responsabilidade civil.

Seguimos à disposição de nossos clientes e parceiros para esclarecer dúvidas e discutir as modificações jurídicas propostas pelo Projeto de Lei nº 4/2025.

No próximo boletim, trataremos de algumas mudanças propostas no regime da desconsideração da personalidade jurídica.

¹ Para informações sobre o contexto do Projeto de Lei,  vide <https://omsadvogados.com.br/projeto-de-lei-no-4-2025-reforma-do-codigo-civil/ >

²Inclusive, como matéria a ser decidida de ofício pelo juízo, conforme decidido no REsp 2.042.706/SP, sob relatoria do Ministro Moura Ribeiro.

Modificações sobre os juros moratórios

Em setembro de 2023, com o objetivo de atualizar e implementar as mudanças sociais ocorridas nos últimos anos, foi formada a Comissão de Juristas responsável pela Revisão e Atualização do Código Civil (“Comissão”).

Após oito meses de trabalho, em 17 de abril de 2024, a Comissão encaminhou ao Senado Federal o Anteprojeto de Reforma do Código Civil, que propõe modificações em mais de mil artigos do atual diploma legal.

No dia 31 de janeiro de 2025, o Senador Rodrigo Pacheco apresentou no Senado Federal o Projeto de Lei nº 04/2025, baseado integralmente no anteprojeto elaborado pela Comissão. O referido projeto promove adaptações e atualizações em diversos temas abrangidos pelo Código Civil de 2002, incluindo:

• Regime de juros moratórios;
• Sistemática da responsabilidade civil;
• Reforço do princípio da intervenção mínima do Estado e da excepcionalidade da revisão contratual;
• Previsão da nulidade de cláusulas contratuais contrárias à função social do contrato;
• Regime da desconsideração da personalidade jurídica;
• Novas regras de responsabilidade civil, entre outros temas.

Apesar de a tramitação já ter iniciado, para que o projeto seja efetivamente posto em vigência (caso ocorra), será necessário passar por diversas etapas, dentre elas:
1. Encaminhamento às comissões temáticas do Senado, onde será analisado, discutido e votado quanto ao mérito e à constitucionalidade. As comissões podem sugerir emendas e modificações no texto.
2. Discussão e votação no plenário do Senado Federal.
3. Discussão e votação no plenário da Câmara dos Deputados.
4. Sanção ou veto pelo Presidente da República.

O PL 04/2025 ainda tem um longo caminho até sua eventual vigência. No entanto, considerando a relevância da matéria, nós, do OMSD, prepararemos breves boletins nas próximas semanas para comentar as modificações propostas e acompanhar o trâmite legislativo, com a finalidade de informar e debater em conjunto com nossos clientes e parceiros as principais mudanças e impactos no dia a dia.

O primeiro tema a ser tratado é sobre juros moratórios e correção monetária, um tema que causou grande controvérsia no último ano.

Desde 29 de junho de 2024, está em vigor a Lei nº 14.905/2024, que alterou o artigo 406 do Código Civil, estabelecendo que, no silêncio do contrato, os juros devem ser fixados conforme a taxa legal equivalente à Selic, deduzido o IPCA:

O PL 04/2025, por sua vez, propõe uma nova mudança nessa sistemática, determinando que:

• Na ausência de estipulação contratual ou por determinação legal, os juros moratórios sejam fixados em 1% ao mês;
• Quando convencionados entre as partes, os juros não poderão exceder 2% ao mês.

Veja o texto legal proposto:

Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados ou assim forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa mensal de 1% (um por cento) ao mês. Parágrafo único. Os juros moratórios, quando convencionados, não poderão exceder o dobro da taxa prevista no caput.

Embora o PL 04/2025 aparentemente busque reforçar o princípio da intervenção mínima do Estado, ele impõe limites à esfera negocial, consolidando na legislação um entendimento jurisprudencial que, no Brasil, tende a ser bastante volátil.

Essa proposta é altamente controvertida e, caso aprovada, poderá gerar grande instabilidade jurídica, assim, é indispensável que a comunidade jurídica se disponha a debater o assunto.

Por isso, nós estamos à disposição de nossos clientes e parceiros para esclarecer dúvidas e discutir as modificações jurídicas propostas.
No próximo boletim trataremos das mudanças propostas no regime da responsabilidade civil.

Por Fábio Machado Malagó e Sarah Santos Bizinoto

Em ações de desapropriação/instituição de servidão administrativa, o autor (geralmente o poder público ou concessionária) dá início ao processo judicial ofertando um valor determinado para que a área de domínio privado seja incorporada ao seu patrimônio. Além disso, é bem comum que o ente expropriante solicite a imissão provisória na posse, ou seja, a obtenção do direito de ocupar o imóvel antes mesmo do término do processo judicial.

Assim, para possibilitar a imissão provisória na posse, geralmente, é realizada uma perícia prévia sobre o imóvel expropriado, a fim de estipular preliminarmente o valor indenizatório devido por sua desapropriação.

Por sua vez, o valor determinado em perícia pode ou não coincidir com aquele ofertado inicialmente pelo expropriante. Independentemente disso, para que o expropriante possa imitir-se na posse do imóvel de forma provisória, cabe a este depositar o valor indenizatório fixado preliminarmente.

Em contrapartida, para que o expropriado tenha certa garantia de que será devidamente indenizado por essa privação prematura de seu imóvel, a Lei permite que o expropriado levante, em plano inicial, 80% da indenização depositada previamente, conforme artigo 33, §2º, do Decreto-Lei nº 3.365/41.

Para isso, o expropriado deve comprovar que (i) detém a propriedade do imóvel expropriado; (ii) quitou as dívidas fiscais que tenham recaído sobre o referido bem; e (iii) publicou editais, com o prazo de 10 dias, para conhecimento de terceiros a respeito da ação de desapropriação/instituição de servidão administrativa.

A possibilidade deste levantamento é um meio de equilibrar os interesses das partes, garantindo o andamento da obra ou projeto público envolvendo o imóvel a ser desapropriado ao mesmo tempo em que oferece ao expropriado uma compensação parcial imediata.

Ocorre que, a despeito de a legislação determinar que o expropriado pode levantar 80% do valor depositado, a jurisprudência tem admitido que o levantamento se limite a 80% do valor incontroverso, ou seja, aquele ofertado pelo expropriante e que ele já reconhece como “devido” pela desapropriação pretendida, caso haja grande divergência entre o valor incontroverso e aquele fixado em perícia preliminar, com a finalidade de respeitar o princípio do interesse público e evitar prejuízos ao erário.

Assim, embora a Lei preveja a possibilidade de levantamento de 80% do depósito (que equivale ao valor apurado na perícia preliminar), os Tribunais têm limitado a aplicação deste percentual sobre o valor incontroverso para evitar que o Poder Público sofra gravame ao final da demanda, mesmo que existam outros mecanismos legais aptos a assegurar que os entes expropriantes não sejam prejudicados, como, por exemplo, a apresentação de garantias pelo expropriado para realizar o levantamento.

De qualquer forma, mesmo com esta interpretação jurisprudencial, limitando o montante a ser levantado, é sempre recomendado que o expropriado faça o pedido de levantamento, para ter a disponibilidade imediata de tais recursos financeiros, que, em regra, somente seriam disponibilizados ao expropriado ao final do processo.

O Provimento nº 188/2024 da Corregedoria Nacional de Justiça, que entrou em vigor na última semana, implementou mudanças significativas no Código Nacional de Normas – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), instituído pelo Provimento nº 149/2023. Entre as alterações, destaca-se a modernização da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (“CNIB”), com normas mais detalhadas para o cadastramento, inclusão, cancelamento e consulta de ordens de indisponibilidade de bens imóveis.

Anteriormente, o artigo 320 do Código determinava apenas que a CNIB deveria observar as disposições do Provimento nº 39/2014. Com a revogação desse Provimento pelo Provimento nº 188/2024, o artigo foi desdobrado em diversos dispositivos (artigos 320 a 320-N), consolidando um conjunto de regras mais modernas e eficientes.

Entre as inovações mais relevantes, o artigo 320-K introduz a possibilidade de titulares de direitos reais sobre imóveis indicarem bens específicos que, preferencialmente, de-vem ser alvo de ordens de indisponibilidade, embora esta indicação não seja vinculativa, pois autoridades judiciais e administrativas mantêm autonomia para incluir outros bens, caso necessário. Essa funcionalidade, que ainda não está disponível no sítio eletrônico da CNIB, pretende reforçar a proporcionalidade, garantindo que apenas bens compatíveis com o valor da dívida sejam atingidos, evitando a indisponibilidade indiscriminada de todo o patrimônio de uma pessoa ou empresa, como era comum até então.

Essa mudança busca corrigir os impactos do modelo anterior, em que uma única ordem de indisponibilidade vinculada ao CPF ou CNPJ do devedor podia atingir automaticamente todo o seu patrimônio, mesmo quando o valor da dívida era muito inferior ao conjunto dos bens. Além disso, o cancelamento de indisponibilidades consideradas indevidas costumava ser demorado, devido à necessidade de autorização judicial e procedimentos junto ao Cartório de Registro de Imóveis, além de implicar, na maioria dos casos, no pagamento de emolumentos cartoriais. Agora, com a funcionalidade eletrônica da CNIB, pode-se realizar o cancelamento da indisponibilidade diretamente pela plataforma, tornando o processo mais ágil, eficiente e menos oneroso.

Outro ponto de destaque é o artigo 320-I, que exige que os oficiais de Registro de Imóveis consultem diariamente a CNIB e prenotem ordens de indisponibilidade diretamente nas matrículas dos imóveis identificados. Essa medida confere maior precisão e transparência ao sistema, reduzindo impactos sobre bens que não estão diretamente relacionados à dívida.

As inovações promovidas pelo Provimento nº 188/2024 oferecem benefícios claros para o mercado imobiliário e a segurança jurídica, destacando-se:

• Proporcionalidade: As ordens de indisponibilidade agora podem ser direcionadas a bens específicos, tornando-se mais compatíveis com o valor das dívidas e evitando restrições desproporcionais ao patrimônio do devedor.
• Eficiência: A modernização do sistema, com processos totalmente eletrônicos, elimina burocracias excessivas e custos desnecessários.
• Liquidez patrimonial: A limitação das indisponibilidades a bens determinados evita o engessamento do patrimônio, ampliando a fluidez nas negociações imobiliárias.
• Otimização do Judiciário: A plataforma CNIB reduz a sobrecarga do sistema judicial, com processos mais objetivos e menor necessidade de intervenções manuais.
• Transparência e rastreabilidade: O acompanhamento em tempo real aumenta a clareza sobre as ordens de indisponibilidade, beneficiando credores e devedores.
• Dinamização do mercado imobiliário: A possibilidade de direcionar ordens a bens específicos reduz entraves à circulação de imóveis, promovendo maior segurança e confiança nas transações.

À luz dessas considerações, o Provimento nº 188/2024 consolida-se como um marco no mercado imobiliário e na própria sistemática processual, ao equilibrar os direitos de credores e devedores, fortalecer a segurança jurídica e modernizar os processos de gestão de ordens de indisponibilidade.