Tribunal de Justiça reconsidera a liminar e limita a suspensão do mapa de zoneamento do município a uma área específica da Marginal Pinheiros. A Prefeitura deve retomar a análise de processos de aprovação e execução de obras fora da área

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Ontem, no início da noite, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (“TJSP”) reconsiderou parcialmente a liminar concedida na Ação Direta de Inconstitucionalidade (“ADI”) nº 2283278-41.2024.8.26.0000, proposta pelo Ministério Público do Estado de São Paulo (“MPSP”), e limitou a suspensão da vigência do artigo 8º da Lei nº 18.177/2024 à área específica da Marginal Pinheiros impugnada na ação, deixando de atingir todo o município. Com isso, a tramitação dos processos administrativos suspensos deve ser retomada, exceto quanto àqueles que envolvem a área da Marginal Pinheiros, que permanecem impactados pela decisão.

Contexto da ação e alcance da liminar inicial

A ADI foi ajuizada pelo MPSP para questionar a constitucionalidade do artigo 84 da Lei nº 18.081/2024, na redação dada pela Emenda Parlamentar nº 11/2023, posteriormente reformulado pelo artigo 8º da Lei nº 18.177/2024.

O artigo 84 da Lei nº 18.081/2024 determina que as zonas de parcelamento, uso e ocupação do solo no município seriam aquelas definidas no Mapa 1 anexo à Lei, substituindo o mapa anteriormente vigente. Com isso, a norma alterava a classificação urbanística de diversas áreas da cidade, incluindo trechos da Marginal Pinheiros, que passaram da categoria ZCOR (Zona de Corredor) para ZC (Zona de Centralidade), possibilitando maior adensamento e flexibilização dos parâmetros construtivos.

O MPSP alegou que essa alteração:

  • Ocorreu sem debate público adequado, violando o princípio da participação social no planejamento urbano;
  • Não foi precedida dos estudos técnicos exigidos para garantir sua compatibilidade com as diretrizes do Plano Diretor Estratégico;
  • Possivelmente atendeu a interesses específicos, o que configuraria violação aos princípios constitucionais da moralidade e impessoalidade.

Diante desses argumentos, o TJSP deferiu liminar suspendendo a vigência do artigo 84, o que, na prática, resultou na suspensão da aprovação de projetos de empreendimentos em toda a cidade de São Paulo, já que a lei que disciplinava o novo zoneamento estava impedida de produzir efeitos.

Pedido de reconsideração e decisão do TJSP

A Prefeitura de São Paulo, ao requerer a reconsideração da liminar, argumentou que:

  • A suspensão era excessiva, pois, ainda que a ação impugnasse apenas mudanças pontuais na Marginal Pinheiros, a decisão comprometia todos os processos de aprovação de empreendimentos na cidade, independentemente de sua relação com a área questionada;
  • A ação discutia alterações em apenas 39 lotes, enquanto a liminar impactava indistintamente todos os lotes do município;
  • O novo zoneamento passou por audiências públicas e seguiu os trâmites legislativos regulares.

O Desembargador Relator Nuevo Campos, ao analisar o pedido, reconheceu que a liminar inicial excedia o objeto da ação e determinou que a suspensão da aprovação de projetos fosse restrita apenas à área impugnada na Marginal Pinheiros.

Com essa decisão, os processos de licenciamento e aprovação de empreendimentos fora da Marginal Pinheiros devem prosseguir normalmente, reduzindo os impactos da suspensão inicial.

A ação segue em tramitação no TJSP, e o mérito da constitucionalidade das alterações na Lei de Zoneamento será ainda analisado pelo Tribunal.

Nosso escritório permanece à disposição de seus clientes e colaboradores para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários.

Jurisprudência tem alterado texto legislativo no tocante ao levantamento prévio em ações de desapropriação e instituição de servidão administrativa

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Por Fábio Machado Malagó e Sarah Santos Bizinoto

Em ações de desapropriação/instituição de servidão administrativa, o autor (geralmente o poder público ou concessionária) dá início ao processo judicial ofertando um valor determinado para que a área de domínio privado seja incorporada ao seu patrimônio. Além disso, é bem comum que o ente expropriante solicite a imissão provisória na posse, ou seja, a obtenção do direito de ocupar o imóvel antes mesmo do término do processo judicial.

Assim, para possibilitar a imissão provisória na posse, geralmente, é realizada uma perícia prévia sobre o imóvel expropriado, a fim de estipular preliminarmente o valor indenizatório devido por sua desapropriação.

Por sua vez, o valor determinado em perícia pode ou não coincidir com aquele ofertado inicialmente pelo expropriante. Independentemente disso, para que o expropriante possa imitir-se na posse do imóvel de forma provisória, cabe a este depositar o valor indenizatório fixado preliminarmente.

Em contrapartida, para que o expropriado tenha certa garantia de que será devidamente indenizado por essa privação prematura de seu imóvel, a Lei permite que o expropriado levante, em plano inicial, 80% da indenização depositada previamente, conforme artigo 33, §2º, do Decreto-Lei nº 3.365/41.

Para isso, o expropriado deve comprovar que (i) detém a propriedade do imóvel expropriado; (ii) quitou as dívidas fiscais que tenham recaído sobre o referido bem; e (iii) publicou editais, com o prazo de 10 dias, para conhecimento de terceiros a respeito da ação de desapropriação/instituição de servidão administrativa.

A possibilidade deste levantamento é um meio de equilibrar os interesses das partes, garantindo o andamento da obra ou projeto público envolvendo o imóvel a ser desapropriado ao mesmo tempo em que oferece ao expropriado uma compensação parcial imediata.

Ocorre que, a despeito de a legislação determinar que o expropriado pode levantar 80% do valor depositado, a jurisprudência tem admitido que o levantamento se limite a 80% do valor incontroverso, ou seja, aquele ofertado pelo expropriante e que ele já reconhece como “devido” pela desapropriação pretendida, caso haja grande divergência entre o valor incontroverso e aquele fixado em perícia preliminar, com a finalidade de respeitar o princípio do interesse público e evitar prejuízos ao erário.

Assim, embora a Lei preveja a possibilidade de levantamento de 80% do depósito (que equivale ao valor apurado na perícia preliminar), os Tribunais têm limitado a aplicação deste percentual sobre o valor incontroverso para evitar que o Poder Público sofra gravame ao final da demanda, mesmo que existam outros mecanismos legais aptos a assegurar que os entes expropriantes não sejam prejudicados, como, por exemplo, a apresentação de garantias pelo expropriado para realizar o levantamento.

De qualquer forma, mesmo com esta interpretação jurisprudencial, limitando o montante a ser levantado, é sempre recomendado que o expropriado faça o pedido de levantamento, para ter a disponibilidade imediata de tais recursos financeiros, que, em regra, somente seriam disponibilizados ao expropriado ao final do processo.

Possibilidade de indicação de bens específicos pelo devedor torna ordens de indisponibilidade mais equilibradas

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O Provimento nº 188/2024 da Corregedoria Nacional de Justiça, que entrou em vigor na última semana, implementou mudanças significativas no Código Nacional de Normas – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), instituído pelo Provimento nº 149/2023. Entre as alterações, destaca-se a modernização da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (“CNIB”), com normas mais detalhadas para o cadastramento, inclusão, cancelamento e consulta de ordens de indisponibilidade de bens imóveis.

Anteriormente, o artigo 320 do Código determinava apenas que a CNIB deveria observar as disposições do Provimento nº 39/2014. Com a revogação desse Provimento pelo Provimento nº 188/2024, o artigo foi desdobrado em diversos dispositivos (artigos 320 a 320-N), consolidando um conjunto de regras mais modernas e eficientes.

Entre as inovações mais relevantes, o artigo 320-K introduz a possibilidade de titulares de direitos reais sobre imóveis indicarem bens específicos que, preferencialmente, de-vem ser alvo de ordens de indisponibilidade, embora esta indicação não seja vinculativa, pois autoridades judiciais e administrativas mantêm autonomia para incluir outros bens, caso necessário. Essa funcionalidade, que ainda não está disponível no sítio eletrônico da CNIB, pretende reforçar a proporcionalidade, garantindo que apenas bens compatíveis com o valor da dívida sejam atingidos, evitando a indisponibilidade indiscriminada de todo o patrimônio de uma pessoa ou empresa, como era comum até então.

Essa mudança busca corrigir os impactos do modelo anterior, em que uma única ordem de indisponibilidade vinculada ao CPF ou CNPJ do devedor podia atingir automaticamente todo o seu patrimônio, mesmo quando o valor da dívida era muito inferior ao conjunto dos bens. Além disso, o cancelamento de indisponibilidades consideradas indevidas costumava ser demorado, devido à necessidade de autorização judicial e procedimentos junto ao Cartório de Registro de Imóveis, além de implicar, na maioria dos casos, no pagamento de emolumentos cartoriais. Agora, com a funcionalidade eletrônica da CNIB, pode-se realizar o cancelamento da indisponibilidade diretamente pela plataforma, tornando o processo mais ágil, eficiente e menos oneroso.

Outro ponto de destaque é o artigo 320-I, que exige que os oficiais de Registro de Imóveis consultem diariamente a CNIB e prenotem ordens de indisponibilidade diretamente nas matrículas dos imóveis identificados. Essa medida confere maior precisão e transparência ao sistema, reduzindo impactos sobre bens que não estão diretamente relacionados à dívida.

As inovações promovidas pelo Provimento nº 188/2024 oferecem benefícios claros para o mercado imobiliário e a segurança jurídica, destacando-se:

  • Proporcionalidade: As ordens de indisponibilidade agora podem ser direcionadas a bens específicos, tornando-se mais compatíveis com o valor das dívidas e evitando restrições desproporcionais ao patrimônio do devedor.
  • Eficiência: A modernização do sistema, com processos totalmente eletrônicos, elimina burocracias excessivas e custos desnecessários.
  • Liquidez patrimonial: A limitação das indisponibilidades a bens determinados evita o engessamento do patrimônio, ampliando a fluidez nas negociações imobiliárias.
  • Otimização do Judiciário: A plataforma CNIB reduz a sobrecarga do sistema judicial, com processos mais objetivos e menor necessidade de intervenções manuais.
  • Transparência e rastreabilidade: O acompanhamento em tempo real aumenta a clareza sobre as ordens de indisponibilidade, beneficiando credores e devedores.
  • Dinamização do mercado imobiliário: A possibilidade de direcionar ordens a bens específicos reduz entraves à circulação de imóveis, promovendo maior segurança e confiança nas transações.

À luz dessas considerações, o Provimento nº 188/2024 consolida-se como um marco no mercado imobiliário e na própria sistemática processual, ao equilibrar os direitos de credores e devedores, fortalecer a segurança jurídica e modernizar os processos de gestão de ordens de indisponibilidade.

Informativo: Foi sancionada a Regulamentação da Reforma Tributária

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O Presidente da República sancionou, na quinta-feira (16), a Lei Complementar nº 214/2025, originada do Projeto de Lei Complementar nº 68/2024, que regulamenta a reforma tributária sobre o consumo. O momento histórico decorre de décadas de discussão e terá a sua implementação de forma gradual para a adequada adaptação da sociedade à nova sistemática.

A Lei Complementar nº 214/2025 institui a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, que substituirá as contribuições do PIS e da COFINS e o IPI, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal, que passará a ser cobrado no lugar do ICMS e do ISS. Além disso, o Imposto Seletivo (IS) será cobrado sobre itens específicos classificados como nocivos à saúde e ao meio ambiente.

A Reforma Tributária instituirá uma nova sistemática de cobrança e recolhimento dos tributos, além de obrigações acessórias novas para os contribuintes. Especificamente para o âmbito imobiliário, as alterações serão significativas.

Pessoa Física:

Será considerada contribuinte da CBS e do IBS a pessoa física (i) com renda anual de aluguel superior a R$ 240 mil decorrente de mais de três imóveis distintos; e (ii) que realize venda ou cessão de direitos de mais de três imóveis diferentes no exercício anterior ou a venda, no ano anterior, de mais de um imóvel que tenha sido construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores à data da venda.

Redutor de ajuste

A base de cálculo para o setor imobiliário deverá considerar um redutor de ajuste que será utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação de bem imóvel realizadas por contribuintes do regime regular do IBS e da CBS. Integram o redutor de ajuste na data do efetivo pagamento o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e de contrapartidas de ordem urbanística ou ambientais entregues pelo empreendimento como condição para se obter o direito de construir.

Na aquisição de imóveis residenciais novos, tais como os de programas de habitação popular, além da aplicação do fator de redução, haverá, também, a possibilidade do desconto de valor fixo de R$ 100 mil. Na hipótese de compra de lotes residenciais, esse redutor fixo será de R$ 30 mil.

Nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 600,00 por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo. Todos esses valores estarão sujeitos ao reajuste pelo IPCA.

Limites à tributação

Serão aplicados cortes lineares nas alíquotas da CBS e do IBS incidentes sobre operações imobiliárias. A alíquota comum deverá ser reduzida linearmente em 50% para todas as operações com imóveis e em 70% para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento.

A alíquota da CBS e do IBS poderá ser revista e ajustada periodicamente, mas sempre deverá observar o percentual máximo total de 26,5%.

Regime de Transição

O contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS a alíquota equivalente de 3,65% calculada sobre a receita bruta recebida. Há prazos específicos para essa opção que variam a depender do tipo de imóvel locado.

Contratos não residenciais:

  • A opção pelo regime de transição estará vigente exclusivamente pelo prazo original do contrato.
  • O contrato deveria ser firmado até a publicação da Lei Complementar, com a comprovação dessa data por meio do reconhecimento de firma ou de assinatura eletrônica.
  •  O contrato deverá ser registrado em cartório de imóveis ou em registro de títulos até 31/12/2025 ou deverá ser disponibilizado para a RFB e para o comitê gestor do IBS.

III. Contratos residenciais:

  •  A opção pelo regime de transição estará vigente exclusivamente pelo prazo original do contrato ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro.
  • O contrato deveria ser firmado até a publicação da LC, com a comprovação dessa data por meio do reconhecimento de firma ou de assinatura eletrônica ou pela comprovação do pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.
  • O contrato deverá ser registrado em cartório de imóveis ou em registro de títulos até 31/12/2025 ou deverá ser disponibilizado para a RFB e para o comitê gestor do IBS.

A opção pelo regime de transição é exclusiva e afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a operação. No mais, não poderão ser apurados créditos de IBS e CBS relacionados ao bem imóvel sujeito ao regime de transição e nem poderá ser aplicado o redutor social.

Nosso escritório está à disposição dos nossos clientes e parceiros para tratar da regulamentação da reforma tributária sobre o consumo.